Что ждет ипотеку в будущем году?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:12
Я бы сказал, всего, что перечислил читатель, не хватает. Эконом-жилья не хватает, потому что в последние годы, несмотря на БУМ строительства, в основном строились элитные дома, которые недоступны большинству граждан по цене. Сейчас Правительством разработана программа поддержки строительства эконом-жилья, на это выделены соответствующие деньги. Я думаю, что будет активизация относительно дешевого жилья, поэтому многие граждане смогут решить свою жилищную проблему.
Далее деньги. Действительно, у банков есть деньги, сейчас говорят много ликвидности, но это «короткие деньги». Для того, чтобы давать ипотечные кредиты, надо иметь «длинные деньги», которые можно было бы дать на 15-20, а то и 30 лет, как это делается на Западе. Это вторая проблема. Причем эти деньги должны быть дешевыми, доступными для большинства граждан, высокие проценты могут оплачивать не все граждане, потому что заработная плата не позволяет это делать.
Вот две главные проблемы: с одной стороны предложений эконом-жилья недостаточно, с другой стороны, отсутствие «длинных денег».

Ведущий конференции / 26.08 14:15
Подскажите, что подразумевает под собой эконом-жилье, какую ценовую политику?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:15
В Московской области стоимость квадратного метра должна быть не больше 30 тысяч рублей. Сейчас это 50, а то и 100 тысяч рублей. Оно должно быть вполне комфортное и при этом недорогое. Есть технология строительства недорогого жилья, которая давно реализована на Западе - индустриальная технология. Строители и банкиры, которые прокредитовали развитие этих технологий, говорят, что кв. метр по данной технологии будет стоить не больше 300 долларов, то есть 6000 рублей. Но это себестоимость, очевидно, что в стоимость входит строительство инфраструктуры: трубы, канализация, коммунальные сети - это удорожает жилье. Покупка самого земельного участка также стоит денег, поэтому все накладывается на стоимость жилья. Плюс взятки, которые приходится платить часто застройщикам. К сожалению, некоторые говорят, что до 30% стоимости жилья - это взятки чиновникам, которые принимают решение о выделении земельного участка, дачи разрешения на строительство того или иного дома. Я говорю об этом с внутренним возмущением. Это факт, с ним борются, об этом упоминал и Президент России. Сейчас предлагается противостоять этому с помощью конкурсов, аукционов, то есть не чиновник принимает решение, а на основе конкурса должны определяться те застройщики, которые будут осуществлять работу по строительству жилья.

Ведущий конференции / 26.08 14:16
Как Вы думаете, мы таким образом не придем к низкому качеству жилья?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:16
Нет. На Западе тоже была такая жилищная проблема в некоторых странах. Она решалась с помощью комфортного, приемлемого для жизни жилья. Мы же говорим о применении западной технологии. В то же время технология индустриального строительства не подразумевает, что вы можете вмешаться в перепланировку этого жилья, то есть планировка заранее задается и штампуется. Отчасти, это может напоминать 50-60 годы, когда по программе Хрущева строились «хрущевки». Но это будут более современные квартиры, вполне отвечающие требованиям и стандартам, которые сегодня существуют. Конечно, если вы хотите потолки высотой 3,5 метра, чтобы у вас была особая планировка, то будет, соответственно, другая цена.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:21
Проценты по ипотеке уменьшаются поэтапно. За первый квартал на 0,7 процентных фунта процент по рублевой ипотеке снизился. Сейчас рублевая ипотека колеблется в пределах от 13,1-13,3%, в зависимости от заемщика, от первоначального взноса. А валютная ипотека - около 11%. В течение года эта тенденция будет продолжаться, потому что банки видят, что ситуация в экономике меняется, заработная плата растет (на это они тоже ориентируются). Банки понимают, что заемщик становится более платежеспособным, риски идут на снижение, соответственно, уменьшается процент по ипотеке. Плюс государственная Дума приняла закон, согласно которому деньги, выделяемые Фондом национального благосостояния агентству по ипотечному жилищному кредитованию - это возвратные, кредитные деньги, будут стоить для АИЖК дешевле. По оценкам АИЖК, как только эти деньги войдут на рынок, то он снизится до 11% годовых. Этот процесс идет, и уже осенью будет определенное снижение процента по ипотечному кредиту, это я гарантирую. Я думаю, что в течение следующего года мы точно придем к 11% годовых рублевого кредита, а валютный, естественно, будет дешевле. На этот процесс также влияет снижение процентов по вкладу: они становятся дешевле для банков, которые в свою очередь снижают процент по вкладам, соответственно, они могут давать более дешевый кредит. К сожалению, это медленно происходит, но тенденция существует, и она будет продолжаться. Но стоимость жилья на рынке тоже растет. Выиграете на процентах по ипотечному кредиту, но можете проиграть на росте жилья. К сожалению, в кризисный период замедлилось строительство жилья, в том числе из-за снижения кредитования строительного сектора, и снижение предложения построенного жилья будет влиять в сторону повышения его стоимости. Спрос и предложение определяет цену любого продукта. Жилье будет предлагаться после кризиса меньше, чем в докризисный период, спрос будет опережать предложение, в том числе из-за того, что наблюдается рост выдачи ипотечных кредитов. В этом году в первом полугодии ипотечных кредитов было выдано в 3 раза больше, чем в прошлом году за тот же период. Это связано с тем, что, с одной стороны, граждане стали обращаться активнее за кредитами, понимая, что сейчас самое лучшее время покупать жилье, потому что оно относительно дешевое, зная, что цена будет расти. С другой стороны, банки начали охотнее выдавать ипотечный кредит. Каждый месяц удваивается объем ипотечного кредитования, правда, это опирается на низкую базу, потому что был провал в 2009 году по выдаче ипотечных кредитов: банки, и люди боялись с этим связываться.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:22
Какой процент не скажу, но, думаю, что это не больше 10%. В основном, покупают на собственные сбережения. Ипотека у нас еще не стала главным инструментом приобретения жилья, решения жилищной проблемы. На Западе - 70-80% жилья приобретается в ипотеку, у нас, к сожалению, меньше 10%. Это связано с тем, что платежеспособного населения у нас не так много. Но с другой стороны, самый высокий процент имеет возможность получать кредит. Невысокий процент связан, в том числе, с тем, что ограничено предложение денег на рынке для выдачи ипотечных кредитов, нет «длинных денег» у банков.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:25
Без первоначального взноса теоретически можно получить кредит, но это не так просто. Есть правила в банках, что надо выдавать кредиты тому, кто вносит первоначальный взнос, тем самым подтверждая свою платежеспособность. Есть установка, она прописана в некоторых нормативных документах, не только банков, но и государства, - банки требуют 30% первоначальный взнос. Хотя сейчас ситуация на рынке изменилась, и в некоторых банках есть требования, чтобы первоначальный взнос был не меньше 10% со стороны человека, который хочет получить кредит. Но бывают исключения, когда без первоначального взноса давали кредит. Надо доказать банку, который находится в Москве, свою платежеспособность.
Совет: найти банк, который имеет филиал в регионе, где читатель проживает и работает. Этот филиал мог бы отслеживать ситуацию с платежеспособностью данного гражданина.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:26
Банку зачем обманывать? Он дает свои деньги. Я думаю, не меньше 30 тысяч рублей должна быть зарплата, я имею в виду не в Москве. Средняя заработная плата по России 20 тысяч рублей, от региона к региону с небольшой разницей. В Москве надо иметь зарплату не меньше 50 тысяч рублей по моим теоретическим оценкам. Я не могу конкретно сказать, какая у вас должна быть заработная плата. Но в Подмосковье вполне можно взять небольшую квартиру с 30-40 тысячами.

Ведущий конференции / 26.08 14:28
Теперь попробуйте с такой небольшой зарплатой накопить первоначальный взнос. Мне кажется, получается замкнутый круг?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:28
Я же сказал, что объемы ипотечного кредитования растут. Богатые кредитов не берут. Берут те, кто получает достаточно неплохую зарплату, но это не самая богатая часть населения. Средний слой, который может претендовать на кредиты, в том числе при помощи родственников, увеличивается. Есть несколько государственных программ, которые направлены на то, чтобы решить эту проблему, связанную с гражданами, которые имеют относительно невысокий доход: строительство эконом-жилья, по этой же программе предусматривается выделение ипотечных кредитов на это жилье. Замкнутый круг размыкается, благодаря программе «Стимул», которую запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, с ней вместе работает Российский Фонд жилищного строительства. Эти структуры должны помочь гражданам решить жилищную проблему.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:30
Демографическая проблема в нашей стране существует. Чтобы ее решить, стимулировать этот процесс, надо решать жилищную проблему, чтобы можно было купить доступное по качеству и цене жилье, тогда будут появляться семьи. Жилищная проблема косвенно решает демографическую проблему.
Не зря я сказал о программе «Стимул», которая сейчас запускается. Плюс есть программа «Молодая семья», по которой часть процента на себя берет государство, то есть молодые люди могут получить кредит по более низкой процентной ставке. В разных регионах эта программа реализовывается по-разному. Тысячи людей получили ипотечный кредит и решили свою проблему по всей стране.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:30
Исторически так сложилось, считаем квадратный метр. В Америке, по-моему, тоже квадратный метр. Раньше в советское время считали по количеству комнат.

Ведущий конференции / 26.08 14:31
Если говорить объективно, как удобнее оценивать жилье для потребителей?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:31
Я думаю, удобнее по квадратным метрам, тем более сейчас чаще удобства и планировку, количество спален определяют покупатели. Поэтому лучше, исходя из той практики, которая сложилась в нашей стране, когда, как правило, новое жилье покупают в «черном» виде, привязывать лучше к квадратным метрам.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:32
Возможно. Я уверен, что в перспективе 3-5 лет мы к этому придем, у нас будут ипотечные кредиты под 5-7% годовых, в зависимости от заемщика, который платит первоначальный взнос. В зависимости от риска возврата кредитов со стороны заемщиков будут колебаться проценты, но они будут не выше 5-7%, в том числе, благодаря участию государства в этом процессе через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:34
Лучше не арендовать, потому что Вы платите за него. У Вас получается 42 тысячи, чтобы оплачивать кредит. Лучше купить квартиру, однокомнатную, недорогую, и тогда Вы будете не кому-то отдавать деньги, а будете оплачивать кредит, и когда-то эта квартира станет 100% Вашей. А если Вы арендуете, Вы отдаете часть денег. Я думаю, что можно брать кредит, например, Дельта-банк специализируется на выдаче таких кредитов, Городской ипотечный банк, ВТБ-24, Сбербанк. То есть пойти в банк, показать свои доходы, постараться купить квартиру, и решить 2 проблемы: не платить кому-то за аренду и приобрести собственную квартиру.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:36
Есть рынок. Если вы готовы покупать за высокие цены, значит, покупаете, если нет - значит, не покупаете. Рынок достаточно конкурентный, строительных организаций, предлагающих жилье, достаточно много, поэтому рублем здесь можно наказать, только увеличив строительство жилья. Эконом жилье потянет за собой элитное, оно тоже станет дешевле. Почему на Западе можно купит жилье дешевле? Потому что много жилья: спрос огромный, предложили, удовлетворили спрос, а потом уже работают на понижение цены, чтобы спрос появлялся. То же самое надо сделать у нас. Я надеюсь, что программы, которые запускаются у нас в стране, приведут к тому, что предложение жилья станет большим, удовлетворит спрос и будет давить на цену.

Ведущий конференции / 26.08 14:37
Как наблюдателю, мне кажется, что все время что-то строят, а оказывается этого недостаточно?

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:37
Строилось недостаточно жилья, которое нужно гражданам, в основном, возводили только элитное жилье. Я бы перераспределил потоки строительства в другие регионы. Не надо Москву превращать в неуправляемый конгломерат, нам нужны граждане других регионов страны, для этого, конечно, нужна работа. На самом деле, нам очень важно системно решить проблему распределения населения по стране, в том числе и по доходам. Москва не может «переварить» всю страну. Как в США, население распределено равномерно по различным населенным пунктам, доходы примерно одинаковы, что в Нью-Йорке, что в Чикаго и в другом городе.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:39
Думаю, что мы выходим из кризиса, статистика подтверждает, что за первое полугодие рост ВВП вырос на 5%, эта тенденция будет продолжаться. Это первый признак того, что мы выходим из кризиса. Грузоперевозки растут, строительные перевозки в цене выросли на 16%, строительный сектор оживает, зарплаты растут. Заработная плата превышает докризисный уровень. Ситуация пошла вверх, все говорит о том, что мы выходим из кризиса, правда, выход будет не очень быстро. Мы полновесно ощутим, что мы вне кризиса только через 2-3 года, я думаю.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:44
Это не моя компетенция. Я думаю, что особого всплеска не будет.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:44
Не надо пугаться. Это нормальный процесс. Если вы поедете в США, там есть 50-центные железные деньги, в Европе повсюду ходят металлические евро, сейчас это удобно. Государству это выгодно, потому что износ у них меньше, чем у бумажных. Пугаться нечего!

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:47
Во-первых, он прав, высокие цены на нефть расхолаживают не только правительство, но и бизнес. Косвенно эти цены приходят в карман всех граждан, даже пенсии государство имеет возможность выдавать более высокие, если высокие цены на нефть, благодаря этому пополняется наш бюджет. Когда вам практически ничего не надо делать, чтобы платить пенсии, обеспечивать социальные выплаты, цена на нефть это позволяет делать, то, естественно, это расхолаживает. Я думаю, что кризис, в том числе для Правительства и многих представителей бизнеса, явился хорошим уроком, благодаря ему подходы к экономической политике меняются, не зря сейчас говорят о модернизации, инновационном развитии страны. Все понимают, что следующий кризис наступит обязательно, это объективная реальность, к нему мы должны подойти более подготовленными. Россия имела самый большой спад экономики, поэтому нам надо уйти от зависимости от цены на нефть. Надо диверсифицировать экономику, надо вкладывать в переработку нефти, переработку металлов, переработку леса, развивать свое машиностроение, нанотехнологии. Все это известно, прописано в программах, пора это уже реализовывать.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:48
Давно дискутируется эта тема повышения налогообложения жилья, даже в Псковской области реализовывался эксперимент. Но пока что мы к этому не подошли. Не стоит ждать изменения, повышения налога на жилье в ближайшее время, думаю, что 3-5 лет на эту тему будут дискутировать, прежде чем начнут реализовывать.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:48
Только суд. Надо знать нюансы ситуации. Я думаю, что только суд.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:50
В банках сейчас достаточно много ресурсов, они заинтересованы, чтобы давать кредит. Когда вы привлекаете вклад под проценты, эти проценты надо вкладчику возвращать, отдавать, а откуда их взять? Только если банк сможет заработать. А как он зарабатывает? Он зарабатывает на выдаче кредитов. Поэтому если банк отказывает Вам в получении кредита, значит, у него есть основания, связанные с вашей неплатежеспособностью, с рисками возврата денег. А так для банка давать кредит - это хлеб, поэтому очень важно убедить банк в своей платежеспособности, например, предоставить справку НДФЛ. Если вы подтвердите, что у вас приемлемая заработная плата, если есть залог, обеспечение, что вы платежеспособны, то банк даст вам кредит, независимо от того, где вы прописаны.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:51
Были такие случаи, когда в банкоматах, которые стояли на улицах, в месте, где нет соответствующей охраны, видеокамер, устанавливались считывающие устройства, с помощью которых можно узнать код, и потом мошенники пытались списать деньги со счета гражданина.
Совет такой: пользуйтесь банкоматами в банках, офисах, внутри торговых центров, тогда меньше рисков нарваться на такие случаи. Хотя это были единичные случаи, но этих мошенников быстро взяли, они не смогли снять деньги со счетов граждан, чьи пин-коды они считывали с помощью своих хитроумных устройств.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:53
Вы можете получить 700 000 рублей по системе страхования вкладов. Что касается суммы, превышающей 700 тысяч рублей, то на основании, которое гарантируется по закону о банкротстве, в частности кредитной организацией, вы должны будете обратиться к конкурсному управляющему с требованиями, чтобы вам возместили ущерб из-за банкротства банка. Формируется конкурсная масса из всех активов, которые есть у банка, за счет нее выполняются обязательства перед кредиторами. 700 тысяч вы получаете, как вкладчик, как физическое лицо, остальные средства получаете из конкурсной массы, поскольку вы физическое лицо у вас есть преимущественное право, вы попадаете в приоритетные получатели денег из конкурсной массы.

Ведущий конференции / 26.08 14:54
Хочется от Вас услышать пожелания. Давайте подведем итоги нынешней ситуации.

Аксаков Анатолий Геннадьевич / 26.08 14:54
Ситуация в экономике меняется, растет промышленность, сельскому хозяйству тяжелее, потому что жара, но его доля в ВВП не больше 6%, поэтому сильного удара по экономике это не нанесет. Оживление в экономике подтверждается изменением ситуации с ипотечным кредитованием: кредитов выдают больше, при этом проценты падают из месяца в месяц. Я думаю, эта тенденция продолжится, это должно радовать всех нас.
Я бы хотел всем пожелать здоровья, благополучия и успешной, активной, выгодной работы с кредитными учреждениями.