Жильё в следующем году может подешеветь

В период с 2026 по 2030 год спрос на жилищные кредиты может существенно упасть, отметили эксперты Центробанка в аналитической записке об оценках потенциального спроса на ипотеку, опубликованной 29 ноября на сайте регулятора. В этих условиях ЦБ предложил не продлевать льготную ипотеку, а эксперты рынка отметили, что спрос на жильё и так снижается. Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время, разбиралась «Парламентская газета».

Потенциал спроса

Вместо программы льготной ипотеки Банк России предложил перейти к адресным мерам поддержки при покупке жилья, сказала 30 ноября в кулуарах форума «Россия зовёт!» глава регулятора Эльвира Набиуллина. «Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программе «6,5 процента», мы предлагаем не продлевать, — цитирует её ТАСС. — У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Высокие темпы распространения жилищного кредитования вызывают опасения Центробанка, следует из подготовленной регулятором аналитической записки. По оценке ЦБ, актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а затем он будет пополняться крайне медленно.

«Активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026-2030 годах, что негативно скажется на рынке жилья и в строительном секторе», — говорится в документе. Устойчивость темпов развития ипотеки в России вызывает у аналитиков опасения.

Они отметили, что потенциал спроса на ипотеку в новостройках составит 3-4 миллиона семей, что ниже прогнозов июня текущего года. Спрос также снижают высокие темпы роста цен на жильё в отдельных регионах и миграция населения из малых городов в мегаполисы.

Доходы падают — спрос угасает

Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках начала действовать в апреле 2020 года. Первоначально она была рассчитана на срок до 1 ноября, а затем её продлили до июля 2021 года. Условия программы предусматривали, что ставка не должна превышать 6,5 процента и распространяется на весь срок займа. В июле кабмин утвердил постановление о продлении программы льготной ипотеки ещё на один год. При этом ставка повышена до семи процентов годовых.

Льготная ипотека серьёзно подстегнула рынок недвижимости, отметил в комментарии «Парламентской газете» глава Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Плюс, у людей существовали опеределённые накопления, которые они предпочитали инвестировать в недвижимость. Но это время проходит. «Спрос на покупку жилья угасает, поскольку реальные доходы населения падают, а накопления исчерпываются», — отметил Аксаков.

В то же время, по словам парламентария, банки заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов, поскольку они являются наиболее обеспеченными: просрочка по ним составляет лишь около одного процента. Прогноз ЦБ по ипотеке, полагает Анатолий Аксаков, составлен исходя из его же оптимистических предположений о снижении и стабилизации инфляции, а также о росте реальных доходов населения на три процента в следующем году. «Если верить этим цифрам, то потенциал роста или сохранения текущего уровня у жилищных кредитов до 2025 года существует, — добавил он. — В противном случае прогнозировать сложно».

Эксперт по недвижимости Олег Бендриков более категоричен: в условиях роста ставок по ипотеке ожидать развития рынка жилищного кредитования уже в 2022 году не приходится. Зато цены на жильё могут снизиться на пять-семь процентов. «Но сделок будет меньше: люди умеют считать свои деньги», — сказал Бендриков «Парламентской газете».

Ставки будут расти

В России действует несколько льготных жилищных программ: помимо «Льготной ипотеки», это «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», строительство дома под 6,1 процента и программа для военнослужащих. Количество получателей преференций не так велико, чтобы оказывать существенное влияние на динамику рынка недвижимости, считает Олег Бендриков. При этом наиболее распространённой он назвал программу льготной ипотеки, позволившую в «пандемийном» 2020 году серьёзно стимулировать строительную сферу.

Несмотря на то что ЦБ не хочет продлевать «Льготную ипотеку», у экспертов существуют различные взгляды на развитие программы. Так, глава Комитета Совета Федерации по бюджету и финрынкам Анатолий Артамонов предложил сделать программу более адресной, то есть распространить её на депрессивные регионы и удалённые территории.

«У нас есть такие территории, где много различных производств, и государство нуждается в том, чтобы там проживало население, были рабочие руки, — сказал «Парламентской газете» сенатор. — Может быть, там процентная ставка должна стремиться к нулю. Расходуя бюджетные средства, мы всегда должны думать, какую задачу решаем».

За сохранение программы в том или ином виде высказались и представители рынка недвижимости. Риелтор Ирина Лаврухина отметила, что пониженная ставка позволяет улучшать жилищные условия даже совсем не богатым и молодым семьям, правда, при условии наличия первоначального взноса. По словам Олега Бендрикова, в условиях повышения ключевой ставки, которую анонсировал ЦБ, кредитные ставки тоже будут расти. «В этом смысле наличие специальных программ необходимо», — считает эксперт.