Ипотечная мода

Около 70% игроков рынка ипотеки – это банки с госучастием. Впрочем, остальные игроки, довольно ревниво относящиеся к своим конкурентам, останавливать развитие кредитных программ не собираются. Ипотека – продукт востребованный и перспективный, особенно на фоне сокращающегося потребительского кредитования.

Тенденции, возможности и риски ипотечного кредитования обсудили на 4-й конференции «Ипотека в России», организованной рейтинговым агентством «Эксперт РА». Осторожно: новостройка

«Ситуация на рынке ипотеки довольно стабильная, хотя есть моменты, которые вызывают опасения», – сообщил заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

Качество ипотечных портфелей находится на хорошем уровне, а сам рынок ипотеки по сравнению с прошлым годом замедлился в два раза. По мнению спикера, уменьшение объемов выдачи кредитов – явление позитивное, поскольку «снижает риски перегрева рынка».

Опережающими темпами растет ипотека на новостройки. Сейчас в общем объеме ипотечного кредитования она составляет 30%; а к концу следующего года может вырасти до 40%.

Новостройки стали покупать чаще (в том числе в кредит) благодаря росту жилищного строительства, расширению границ Москвы, снижению требований банков к степени готовности жилых домов. «Но качество девелоперов остается под вопросом, и велик уровень их кредитной нагрузки», – подчеркнул Доронкин.

Зачастую строительная отрасль непрозрачна для внешних кредиторов, отличается недостаточной проработкой проектов, низким кредитным качеством застройщиков, чувствительностью к жилищной политике регионов.

Сейчас на рынке новостроек работает много частных банков, которым, в отличие от госбанков, в случае ухудшения качества кредитного портфеля неоткуда будет взять средства для покрытия своих рисков.

«Банки должны более жестко отбирать проекты, принимая во внимание риски того или иного региона, политику его властей. Нужно преимущественно предоставлять ипотеку на покупку квартир в домах, которые строятся по 214 ФЗ», – считает спикер.

Ставки по ипотечным кредитам начали расти в прошлом году. И только совсем недавно госбанки и АИЖК дали новый «сигнал» рынку, снизив ставки на 1–2%.

За это время доля Сбербанка в общем объеме выдач несколько снизилась, а в ВТБ 24, напротив, увеличилась. Доля банков из ТОП-20, несмотря на ее значительный рост за последний год, по-прежнему остается небольшой.

По данным «Эксперт РА», «в следующем году темпы прироста ипотечного рынка составят 15–20%». Точная цифра будет зависеть от уровня процентных ставок по кредитам.

Продолжая тему новостроек, начальник отдела прогноза и анализа департамента стратегии и развития Сбербанка Дмитрий Тарасов подтвердил, что «доля первички растет достаточно быстро».

До кризиса проблемы девелоперской отрасли разрешались очень медленно, и инвесторы были плохо защищены. «Сейчас покупатели жилья находятся в оптимистичном настроении, понимая, что цены падать не будут, и покупают недвижимость», – подчеркнул представитель Сбера.

Если банки контролируют строительный проект, то его риски им понятны. Кредитной организации удобно предоставлять средства и девелоперам, и физическим лицам.

Инвестиционное желание

«У нашего населения короткая память: проходит несколько лет после кризиса, и люди забывают, что могут быть проблемы при покупке недостроенного жилья, и начинают вновь активно покупать новостройки», – заметил заместитель председателя совета директоров ГК «НДВ» Владимир Гамза.

Особенно активно покупают квартиры сейчас, когда есть гипотетические угрозы возможного кризиса и сильного роста инфляции. В результате у людей появляется «большое желание инвестиционно вложить имеющиеся деньги». «К тому же девелоперы научились работать с потенциальными покупателями и банками, и новые условия предоставления ипотеки являются достаточно приемлемыми для людей», – подчеркнул Гамза.

«Жилье премиум-класса всегда будет дорожать, его не так много, и на него всегда есть покупатели, у которых всегда есть деньги. Жилье эконом-класса тоже, скорее всего, слегка подрастет в цене», – считает эксперт.

Совсем доступное – панельное жилье – строится в основном в Московской области и «новой Москве», где спрос на такие квартиры очень высокий, поэтому они тоже могут подорожать.

«Цены на недвижимость падать не будут», – подтвердила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. При этом «ипотека на первичном рынке как способ оплаты играет ведущую роль».

Для того чтобы получить ипотеку, объект должен быть аккредитован в банке. Сейчас кредитные организации активно аккредитовывают застройщиков, особенно работающих по 214 ФЗ и уже имеющих завершенные проекты.

Чем выше степень готовности дома – тем больше банков выдают кредиты на покупку квартир в нем. Как правило, на этапе освоения территории объект кредитуют лишь 5% банков, на завершающей стадии строительства – уже 90%.

«Конкуренция банков приведет к льготным условиям кредитования, а увеличение объемов жилья эконом- и комфорт-классов – к росту количества ипотечных сделок», – полагает Лебедева.

«Никакой конкуренции в строительстве у нас нет. Если в регионах меняется руководитель, то меняется и строительная отрасль. Когда будет нормальная конкуренция, тогда будут и нормальные цены на недвижимость», – уверен вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.

Почти за всеми строительными компаниями стоят два госбанка, представители которых входят в их советы директоров. «Эти два «финансовых контролера» предостерегают нас от ситуации 2008 года».

Ипотека в законе

Закон о потребительском кредитовании, который, не исключено, появится уже скоро, будет затрагивать в том числе и ипотеку.

По новым правилам кредитный договор должен будет содержать индивидуальные и общие условия. Также закон вводит ограничение полной стоимости кредита. Для ее расчета средние процентные ставки за квартал будут умножаться на одну треть. Полученная цифра и будет являться максимально возможной ставкой на следующий квартал.

«К сожалению, никакой ясности с взиманием банковских комиссий законопроект не приносит. Для ипотеки вводится пока право на получение компенсации за досрочный возврат кредита, размер которой не может превышать 1% от досрочно возвращаемой суммы», – сообщил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Еще одна новая норма – возможность отказа от заключенного кредитного договора в течение 10 дней с момента получения денежных средств. «Нигде в мире в отношении ипотеки такой отказ не действует», – сообщил Иванов.

Также спикер рассказал об уступке прав требования по кредитам. Согласно законопроекту, «согласие на уступку прав по потребительскому кредиту должно быть получено у заемщика при заключении кредитного договора».

Очень важно, что закон будет применяться только к тем договорам, которые были заключены после его вступления в силу. То есть «старые» кредиты будут жить по старым правилам.

Что касается закона о банкротстве, то его все еще продолжают обсуждать в Госдуме. «Сейчас, – рассказал Олег Иванов, – лимит входа в банкротство уже увеличен до 300 тыс. рублей».

Ипотечный «энергетик»

Средняя сумма ипотечного кредита довольно быстро растет и сейчас составляет 1,6 млн. рублей. Но такой показатель, как соотношение ипотеки и ВВП в России по сравнению с западными странами низок: всего 3%.

«Сейчас, несмотря на рост ипотеки в стране, доступность жилья падает. Нужно включить механизмы, которые помогут стране выйти из кризиса, и тогда доступность жилья будет расти. Важно, чтобы ипотека дала стимул для роста промышленного производства, строительной индустрии», – уверен президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.

Одно рабочее место в строительной отрасли дает 12 рабочих мест в смежных отраслях. Так – через строительство – ипотека может стать драйвером, который стимулирует рост ВВП и промышленного производства.

«В следующем году доходы населения будут расти, значит, спрос на ипотеку должен быть, по крайней мере, стабильным», – отметил президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.

По его мнению, «на рынке секьюритизации наблюдаются разнонаправленные тенденции. Госбанки этим не занимаются, поскольку ресурсы за счет секьюритизации им сейчас не нужны».

Тем не менее, рынок секьюритизации растет: в этом году было проведено уже пять таких сделок.

Этому способствовала программа АИЖК, а также Центральный банк, который сейчас включается в процесс рефинансирования под залог ипотечных ценных бумаг.

Но самое главное – это макроэкономика. «Если она тормозит, то это создает определенные риски, связанные в том числе с обращением ценных бумаг, а также приводит к росту просрочки», – считает Анатолий Аксаков.

«Государство планирует стимулировать ипотеку и экономику на снижение ставок», – заявил Сергей Постнов (банк «Петрокоммерц»). Однако, по его мнению, здесь настораживает то, что ставки по депозитам составляют сейчас 10–11%. Кредитные ставки никак не могут быть ниже стоимости привлекаемых банками ресурсов.

Такое «желание искусственно снизить ставки вызывает опасения с точки зрения вкладчиков. Если ипотека будет выдаваться под 5%, то депозиты должны стоить 3–4%. Готово ли наше население нести вклады под такие проценты?» – спросил Постнов.

«Я думаю, что в этом и следующем году сильного понижения ставок не будет. Ниже 12% они не могут снизиться в силу объективных причин», – предположил эксперт. По его мнению, «пока нефть стоит $100–110, с ипотекой должно быть все нормально; ставки будут находиться в имеющихся рамках, возможно лишь их незначительное понижение». Bankir.Ru