Предлагается значительно упростить передачу заложенного по ипотеке жилья банкам

У банков тоже не всё чисто

Новую инициативу нельзя не приветствовать, так как деньги — это кровь экономики, и её качает по кровеносным сосудам мотор в виде банков. И, как и у человека, всё, что мешает стабильной работе сердца, должно устраняться, аналогичное условие правомерно и том случае, когда речь идёт о банках. Но при этом в отношениях между кредитором и заёмщиком должны действовать правила честной игры.

Ради этого с нынешнего года АИЖК стало доплачивать банкам за честную (без подвохов) ипотеку. Плюс к этому власти добились, чтобы с 1 марта в кредитном договоре в обязательном порядке обозначались все комиссии и виды переплат в абсолютном выражении и процентном отношении, а также риски и возможности их страхования. Что до этого всячески скрывалось от обратившихся за кредитом.

Анализ же ипотечных сделок показал, что, как минимум, половина банков взимают дополнительные платежи за выдачу кредита. Наиболее популярной среди этих комиссий является единовременная плата за расчетно-кассовое обслуживание. Следующая — за открытие счёта для расчётов с продавцом жилья. Некоторые брали деньги и за оформление документов по сделке. В результате набегали очень приличные суммы, о которых ипотечник и не догадывался, когда подписывал договор с банком.

Хотя, разумеется, хорошо, что в настоящий момент с ипотекой наведён относительный порядок. Но сейчас, когда у кого-то изымают ипотечные квартиры, надо бы, исходя из чувства справедливости, учитывать и то обстоятельство, что банки вводили клиентов в заблуждение, скрывая от них существенную информацию, а иногда и просто обманывали.

«Ипотечная амнистия» спутала карты

В законе об ипотеке записано, что имущество, находящееся в залоге по жилищному кредиту, реализуется путём продажи с торгов. Причём это происходит как в случае взыскания залога через суд, так и без его участия. Хотя при варианте ипотечного кредита, полагает специализирующийся в этой области права юрист Сергей Летунов, теоретически возможна передача заложенного жилья банку. По его словам, «собственник имущества по своему усмотрению вправе совершать в отношении него любые действия». В частности, передать принадлежащую ему квартиру банку, но только при условии достижения единого соглашения. В то же время понятно, что прийти к компромиссу в данном вопросе сложно. Да и не каждый заёмщик решится на подобный шаг.

Так что всё обычно решалось через суд, после которого проходили торги с участием судебных приставов. Но последние, говорит признанный уральский аналитик Константин Селянин, «зачастую реализуют залоговые квартиры с молотка по цене ниже рыночной, и банки не всегда покрывают свои затраты на выдачу и сопровождение кредита». Да и квартира может подешеветь в сравнении с периодом времени, когда покупалась.

Хотя банки это, по большому счёту, не очень и волновало. Потому как действовало правило: если средства, вырученные от продажи заложенного жилья, не покрывали всей задолженности, то должник все равно был обязан погасить оставшуюся часть. А засуетились банкиры по той причине, что с марта текущего года начала действовать так называемая «ипотечная амнистия». В соответствии с ней ипотека считается погашенной в случае продажи заложенной квартиры, даже если сумма вырученных средств меньше размера задолженности. Отсюда, естественно повышаются риски при выдаче ипотечного кредита, так как появляется опасность не возвратить его в полном объёме.

Поощрять только тех, кто отдаст жильё добровольно

Суть предлагаемой новации заключается в том, чтобы «обнулять» ипотечный долг только в том варианте, когда заёмщик согласен напрямую передать заложенную квартиру в собственность банка. Тот, в свою очередь, принимает на себя обязательство простить задолженность по ипотечному кредиту. В случае же отказа ипотечника подписать соглашение, будет применён «кнут»: если залоговая квартира ушла с молотка по низкой стоимости, то должнику придётся покрывать «разницу».

Такая схема, по мнению заместителя председателя комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, является справедливой и выгодной для всех участников. Ведь тогда банк сможет продать квартиру по нормальной рыночной цене, и потому ему выгоднее получить залог в собственность. От этого выигрывают и сами заёмщики. Во-первых, тем самым будет погашен долг. Во-вторых, если объём вырученных от продажи жилья средств больше размера долга, то разница по закону возвращается гражданину, взявшему кредит.

Эксперты также отмечают, что в случае законодательного закрепления предложенного будет создан единый механизм передачи заложенного по ипотеке жилья банку. В результате произойдёт значительное упрощение процесса. Что, впрочем, гладко на бумаге, а потом появляются овраги, по которым ходить.

Но будем надеяться, что в российском правительстве, куда направлены описанные поправки в закон «Об ипотеке», все эти «овраги» выявят и скорректируют как надо. В то же время уходить от этой проблемы нельзя, потому как очевидна необходимость нахождения баланса между теми, кто даёт ипотечные кредиты, и теми, кто их берёт.