Строители надеются на банки

В первом полугодии 2010 года объем кредитования строительного сектора на 20% превысил показатель за аналогичный период 2009 года. Тем не менее объем ввода жилья (без учета индивидуального жилищного строительства) в 2010 году, по оценке АИЖК, не превысит уровня 2009 года. Возможно, даже будет снижение из-за крайне низких объемов строительных работ и кредитования строительства в 2009 году.

Практически все проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, были заморожены. В жилых проектах доля приостановленных проектов меньше — строители и девелоперы всеми силами искали финансирование на завершение объектов, которые были близки к завершению. Ряду компаний удалось это сделать. Тем же компаниям, которые не смогли рефинансировать свои долговые портфели, пришлось расстаться с объектами в пользу банков-кредиторов.

После кризиса банки стали с гораздо меньшей охотой финансировать строительные проекты. Особенно это касается проектов на начальной стадии лэнд-девелопмента. Доходит до того, что банки требуют от девелопера сначала внести 30% из собственных средств, и только после этого садятся за стол переговоров касательно финансирования.

Крупнейшими кредиторами строительной отрасли являются два госбанка — Сбербанк и ВТБ. Кроме того, через государственный ВЭБ выделяются средства в рамках государственной программы поддержки ипотеки. Причина этого проста — у госбанков гораздо больше возможностей привлекать «длинные» и «дешевые» ресурсы для кредитования строительных проектов, которые предполагают длительные сроки кредитования и в текущих условиях обладают повышенным риском.

Доля кредитов, выданных под строительство, в общем кредитном портфеле банков по итогам первого полугодия составляла 6,5% против 6,1% в начале года. Объем выданных кредитов, по информации президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в первом полугодии составил 534 млрд рублей против 48 млрд за аналогичный период прошлого года. Можно предположить, что объем реструктурированных кредитов в общем объеме кредитов на строительство, выданных в период 2008-2010 годов, может составлять от 40% до 60%.

Еще до кризиса банки часто сетовали на то, что невозможно оценить риски девелоперов. Более того, сами девелоперы иногда делали подобные заявления, говоря о том, что не могут до конца просчитать свои риски. Однако на сильно растущем рынке недвижимости этими моментами можно было пренебречь. С наступлением кризиса о подобном росте речи быть уже не могло — соответственно, вопросу рисков было придано существенное значение, и финансирование многих крупных компаний резко сократилось.

В число крупных новых строительных проектов с большой долей банковского финансирования можно отнести ряд строек федерального масштаба: АТЭС-2012, Универсиада-2013, Олимпиада-2014, ЧМ-2018. Они в большой части финансируются за счет средств федерального бюджета посредством госбанков.

Основные факторы достижения докризисных уровней — восстановление спроса, для чего необходим выход на докризисные темпы роста ВВП (7-8% в год) и доступ строителей к длинным и дешевым кредитам (здесь могут помочь государственные стимулирующие меры вроде льготных налоговых периодов).

Можно констатировать, что «дно» пройдено — рынок кредитования строительных и девелоперских проектов постепенно начал восстанавливаться.