ЦБ предложили наделить правом ограничивать банкам выдачу ипотеки

ЦБ предложили наделить правом ограничивать банкам выдачу ипотеки, обеспеченной залогом в виде участков, жилых и нежилых помещений. Авторы документа считают, что мера поможет сократить число заемщиков с высокой долговой нагрузкой

Группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым внесла в нижнюю палату законопроект с поправками в ст. 456 закона «О Центральном банке России», в котором предлагается наделить ЦБ правом ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов, обеспеченных залогом. Документ размещен в электронной базе Госдумы.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что цель предлагаемых изменений — снижение закредитованности граждан и предотвращение накопления рисков кредитными организациями и МФО «за счет ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов».

Авторы документа указали, что применение ЦБ макропруденциальных лимитов (МПЛ), под которыми понимается максимальная допустимая доля отдельных видов кредитов в общем объеме кредитов соответствующего типа, позволило снизить долю рискованных кредитов, предоставляемых заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, — с 36% в четвертом квартале 2022 года до 25% в третьем квартале 2023 года. Также была снижена доля предоставляемых рискованных кредитов на срок более пяти лет — с 19% в четвертом квартале 2022 года до 2% в третьем квартале 2023 года.

Вместе с этим МПЛ до сих пор не применяются к кредитам, предоставленным физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в то время как обязательства по кредиту обеспечены ипотекой. Авторы документа отметили, что доля ипотеки, предоставляемой заемщикам с ПДН более 80%, непрерывно растет, из-за чего качество обслуживания ипотеки может снизиться.

«В связи с этим предлагается наделить Банк России полномочиями по ограничению доли предоставляемых кредитов (займов), обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино- мест). При этом указанные ограничения в целях исключения регуляторного арбитража и ограничения риска передачи банками аффилированным МФО рискованной ипотеки в рамках договора цессии (договор уступки права требования. — РБК) предлагается распространить как на кредитные организации, так и на МФО», — сказано в законопроекте.

При этом авторы поправок отметили, что не применять МПЛ по-прежнему можно в отношении кредитов, обязательства физического лица по которым обеспечены залогом автомототранспортного средства или ипотекой воздушных и морских судов и судов внутреннего плавания, «поскольку для указанных кредитов (займов) характерен низкий уровень риска».

В ЦБ на запрос РБК ответили, что поддерживают предоставление регулятору полномочий по установлению МПЛ по ипотечным кредитам. «Такой инструмент мог бы помочь ограничить практики предоставления рискованных ипотечных кредитов, по которым сейчас мы требуем от банков запасать больше капитала через механизм макропруденциальных надбавок. Установление МПЛ по рискованным кредитам, с одной стороны, ограничило бы предоставление таких кредитов, с другой — позволило бы снизить требования к капиталу банков», — говорится в сообщении.

Там также указали, что опыт использования МПЛ в необеспеченном потребительском кредитовании «свидетельствует о высокой эффективности этого инструмента».

По данным аналитической компании Frank RG, в 2023 году российские банки выдали населению 52 млн кредитов на 16,76 трлн руб. По сравнению с кризисным 2022 годом объем предоставленных розничных ссуд вырос на 57%, или на 6,1 трлн руб.

Выдачи ипотеки подскочили во второй половине прошлого года: в августе—сентябре на фоне роста ключевой ставки (в августе регулятор повысил ставку с 8,5 до 12%) физлица торопились оформить кредиты по относительно низким ставкам, а также предъявляли повышенный спрос на льготную ипотеку. В сентябре объем продаж в этом сегменте достиг рекордных за всю историю наблюдений 962,4 млрд руб.

На фоне высокого спроса власти увеличили минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке не выше 8% годовых: с 1 января он вырос с 20 до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области пороговая сумма была вдвое больше — 12 млн руб.

После этого, в начале января 2024 года, ряд крупных российских банков ввели новое условие выдачи ипотеки по госпрограммам: ее оформление возможно только в том случае, если клиент приобретает жилье у застройщика — партнера банка. При такой схеме банки берут с девелоперов комиссию, которая позволяет снизить процентную ставку. Сбербанк и ВТБ объясняли изменение условий для клиентов «ужесточением требований правительства к льготной ипотеке».

Банк России раскритиковал новый подход кредитных организаций, указав на риски такой практики. По мнению регулятора, выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, приведет к снижению прозрачности, ослаблению конкуренции и повысит сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.