Диалог с Анатолием
Аксаковым:

Эксперты: ипотека рекордно подешевеет после снижения ключевой ставки до 6,5%

25.10.2019
Эксперты рассказали порталу "Будущее России. Национальные проекты", как решение ЦБ повлияет на рынок жилищного кредитования

Рекордное снижение ключевой ставки Банка России до 6,5% приведет к тому, что в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, полагают эксперты, опрошенные порталом "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого выступает ТАСС. По их оценкам, при таких условиях можно ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году примерно на 25%.

Совет директоров Банка России на заседании 25 октября четвертый раз подряд снизил ключевую ставку, при этом регулятор принял решение опустить показатель сразу на 50 базисных пунктов (б.п.) - до 6,5% годовых. Последний раз ключевая ставка находилась ниже 7% до 3 марта 2014 года. Тогда ЦБ РФ для предотвращения финансовой нестабильности и смягчения рисков ускорения инфляции в связи с повышенным уровнем волатильности на финансовых рынках принял решение повысить ставку с 5,5% сразу на 1,5%.

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ сразу на 50 б.п. произошло впервые с декабря 2017 года. При этом из 20 опрошенных агентством ТАСС участников рынка только четверть ожидала, что ЦБ решится снизить ставку сразу на 50 б.п. Большая часть экспертов предполагали, что произойдет снижение лишь на 25 б.п. до 6,75% годовых.

Снижение ставки и рост ипотеки

Снижение ключевой ставки в сочетании с предшествовавшим ему падением доходностей на рынке ОФЗ создает предпосылки для изменения процентных ставок на рынке ипотеки, поясняет главный аналитик "Росбанк Дом" Наталья Ващелюк. Минимальные ставки по ипотечным кредитам банки предлагали летом 2018 года, когда ключевая ставка составляла 7,25%, т.е. была на 0,75% выше, чем сейчас.

Национальным проектом "Жилье и городская среда" в целом в стране предусматривается снижение средней ставки по ипотеке к 2024 году до уровня менее 8% годовых. По данным Банка России на 1 августа 2019 года, средняя ставка по ипотеке в РФ составляла 10,08%.

По словам Ващелюк, в настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. "При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30-50 базисных пунктов. Таким образом, в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, что позволяет ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году приблизительно на 25%", прогнозирует эксперт.

По данным ЦБ, портфель выданных российскими банками ипотечных кредитов за январь - август 2019 года вырос на 11,4%, достигнув на 1 сентября 7,3 трлн руб. При этом регулятор отметил, что в январе - августе этого года россияне стали брать в среднем более крупные ипотечные кредиты, а их объем уменьшился по сравнению с 2018 годом. Так, за восемь месяцев 2019 года банки выдали 783 тыс. новых ипотечных кредитов на сумму 1,7 трлн руб. - выдачи в денежном выражении за этот период сократился на 14,1%, в количественном – на 5,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Динамика спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставки по кредитам, добавляют эксперты аналитического центра ДОМ.РФ. "Наблюдаемая в 2019 году динамика ставки сформирует платежеспособный спрос на строящееся жилье и поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу и проектного финансирования", считают эксперты.

Дезинфляционные риски

Сегодняшнее снижение ключевой ставки на 50 б.п. было обусловлено фактической динамикой и прогнозом по инфляции, которая, по оценкам регулятора, может замедлиться до уровня ниже 4% в 2020 г. При этом уже сейчас замедление инфляции, по оценкам ЦБ, происходит быстрее, чем прогнозировалось. Годовой темп прироста потребительских цен в сентябре снизился до 4,0% (с 4,3% в августе 2019 года) и, по оценкам на 21 октября, составил около 3,8%.

Банк России в релизе по итогам заседания совета директоров пояснил, что в сентябре—октябре дезинфляционные факторы оказали более существенное влияние на замедление темпов роста цен, чем оценивалось ранее. Разовыми факторами стали высокий урожай и ограниченный рост цен на импорт из-за укрепления рубля и замедления инфляции в странах, которые являются торговыми партнерами России.

При этом Банк России сегодня снизил прогноз годовой инфляции по итогам 2019 года с 4,0–4,5% до 3,2–3,7%. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция, по оценкам ЦБ, составит 3,5–4,0% по итогам 2020 года и останется вблизи 4% в дальнейшем.

"Самое неожиданное по итогам заседания совета директоров Центрального банка – это масштаб пересмотра прогноза по инфляции. Наверное, прецедента пересмотра такого масштаба из-за данных за три недели не было", - комментирует решение регулятора экономист ВТБ Капитал по России и СНГ Александр Исаков. По его мнению, заниженный прогноз по инфляции на текущий и следующий годы следует читать так же, как и завышенный в прошлом году – пересмотры инфляции наверх будут сдерживать снижение ставки в ближайшие кварталы.

Кроме того, Банк России в релизе отметил, что "на краткосрочном горизонте дезинфляционные риски преобладают над проинфляционными". По оценкам ЦБ, это прежде всего связано со слабой динамикой внутреннего и внешнего спроса. "Интенсивность и глубина дальнейшего смягчения процентной политики будет зависеть от силы дезинфляционных процессов, которые пока расширяются", - подчеркнул главный аналитик дирекции стратегии и проектов развития Промсвязьбанка Денис Попов.

Пространство для снижения ставки

При столь низком инфляционном фоне запас смягчения денежно-кредитной политики, очевидно, еще сохраняется, полагает главный экономист по России и СНГ ИК "Ренессанс Капитал" Софья Донец. "Мы ожидаем увидеть ставку на уровне 6,0% в 2020 году, в кривой ОФЗ такое снижение сейчас уже заложено. Однако какова будет траектория движения к этому уровню с определенностью трудно сказать", - комментирует экономист. ИК "Ренессанс Капитал" пока сохраняет свой прогноз ключевой ставки на конец 2019 года на уровне 6.50%.

Важной частью заявления ЦБ по итогам заседания стало признание преобладания дезинфляционных рисков над проинфляционными, что косвенно свидетельствует о готовности ЦБ продолжить снижение ставки на следующих заседаниях, полагает аналитик "Газпромбанк — Управление активами" Дмитрий Турмышев.

"При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров", - говорится в сообщении ЦБ.

Следующее заседание совета директоров регулятора состоится уже в декабре. "Мы полагаем, что приближение инфляции к нижней границе коридора 3,2-3,7% в декабре (наш прогноз 3,2%), при отсутствии реализации рисков "со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков" ЦБ снизит ставку на 50 б. п. до 6,0% в декабре", - отмечает стратег Сбербанка по рынкам валют и процентных ставок Николай Минко.

Экономический рост и инвестиции

Последовательная политика Банка России по снижению ключевой ставки положительно скажется на росте экономики, полагает председатель совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков. Он пояснил, что снижение ключевой ставки будет способствовать дальнейшему снижению ставок по банковским кредитам, что в свою очередь приведет к увеличению спроса на кредиты со стороны реального сектора, банки активизируют кредитную политику. Все это в итоге будет способствовать экономическому росту, простимулирует развитие производства и инвестиционный процесс, считает Аксаков.

"Решение о снижении ключевой ставки сразу на 50 базовых пунктов до 6,5% годовых можно только приветствовать, и я рад, что реализовался оптимистичный вариант моего прогноза. Ждем дальнейших шагов Банка России в этом направлении", - добавил Аксаков.

Снижение Банком России ключевой ставки поспособствует привлечению инвестиций в национальные проекты, заявил генеральный директор РФПИ Кирилл Дмитриев. "Решение Банка России о снижении ставки открывает дополнительные возможности по привлечению инвестиций, в том числе в национальные проекты", - сказал Дмитриев, слова которого приводит пресс-служба фонда.

При этом партнеры РФПИ отмечают, что инфляция в России находится под контролем, а стоимость заемного финансирования после пересмотра ставки будет снижена, отметил глава фонда. Кроме того, с учетом других запланированных правительством мер стимулирования экономики и улучшения делового климата, формируется основа для дополнительных инвестиций на сумму более 1 трлн рублей и увеличения темпов экономического роста, добавил Дмитриев.

Банк России также ожидает, что темп прироста ВВП будет постепенно увеличиваться с 0,8–1,3% в 2019 году до 2–3% в 2022 году по мере реализации комплекса мер правительства по преодолению структурных ограничений, в том числе реализации национальных проектов.