Сигнал для банков: как может измениться стоимость ипотеки после снижения ключевой ставки ЦБ

Снижение ключевой ставки Центробанка с 7,75% до 7,5% годовых может дать банкам стимул к сокращению процентов по кредитам, в том числе и ипотечным. Связь между ставками чётко прослеживалась в конце прошлого года, когда стоимость займов на покупку жилья стала расти вслед за ужесточением политики Банка России. Теперь в ЦБ рассчитывают на начало обратного процесса. Первую реакцию аналитики ожидают уже в июле, а к концу года ставки по жилищным займам могут вновь опуститься ниже 10%. Эксперты полагают, что снижение начнётся с крупных кредитных организаций и постепенно распространится на весь рынок.

Сокращение инфляционных рисков побудило Центробанк снизить ключевую ставку с 7,75% до 7,5% годовых. В официальном заявлении ЦБ не исключил ещё одно уменьшение ставки и переход к нейтральной денежно-кредитной политике к середине 2020 года.

Решение ЦБ сигнализирует участникам финансового рынка снижать проценты по всем банковским кредитам, в том числе по ипотечным. Такую оценку дал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. В разговоре с RT парламентарий отметил, что уже во второй половине года заёмщики могут рассчитывать на более низкие ставки при покупке жилья.

Ранее о возможном уменьшении стоимости ипотеки заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

«Ставки по кредитам снижались большую часть прошлого года — до того, как начали расти инфляционные риски и Банк России повысил ключевую ставку. Сейчас мы ожидаем, что ставки вновь начнут уменьшаться на базе снижения инфляции», — подчеркнула Набиуллина на правительственном часе в Госдуме.

По данным Росстата, инфляция в России сохраняется на нулевом уровне вторую неделю подряд. Рост цен в годовом выражении в мае составил 5,1%. В свою очередь, Центробанк изменил прогноз по итоговой инфляции 2019 года с 4,7—5,2% до 4,2—4,7%.

Инфляция служит ориентиром для ключевой ставки ЦБ, которая определяет размер процентов по ипотечным кредитам.

«Стоимость займа на покупку квартиры складывается из размера ставки ЦБ плюс 2%-ная маржа банков и надбавка за дополнительные риски. В сумме сейчас получается более 10% годовых», — пояснила RT вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

В первой половине 2018 года стоимость ипотеки снижалась вместе с ключевой ставкой ЦБ. В результате в сентябре процент по жилищным кредитам достиг исторического минимума — 9,41% годовых. Вместе с тем во втором полугодии Банк России дважды повысил ключевую ставку и довёл её уровень до 7,75%. Банки также повысили стоимость кредитов, и к маю 2019 года средняя ставка по жилищным займам выросла до 10,55% — максимального значения с сентября 2017 года. Такие данные приводит Центробанк.

Впрочем, как сообщила Эльвира Набиуллина, на фоне замедления инфляции некоторые банки уже начали объявлять о снижении процентов по жилищным кредитам.

Анатолий Аксаков отмечает, что первыми процент по ипотеке снизили некоторые крупные кредитные организации. У них накопились большие объёмы свободных средств и требовалось увеличить спрос россиян на кредиты.

Кроме того, банки заранее ожидали снижения ключевой ставки после смягчения риторики Центробанка на предыдущем заседании совета директоров 26 апреля.

Аксаков полагает, что решение ЦБ уменьшить ставку на 0,25 процентного пункта активизирует дальнейшее снижение стоимости жилищных кредитов. При этом конкуренция на ипотечном рынке подтолкнёт и остальные кредитные организации последовать за крупными игроками.

«Думаю, что к концу этого года мы уже будем иметь ставки ниже 10%. Если снижение инфляции продолжится и будет достигнут целевой показатель Банка России в 4%, то в начале следующего года вполне реально будет взять ипотеку под 9,5% годовых», — не исключил Аксаков.

Первая реакция на снижение ставки ЦБ может последовать уже в июле, считает главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович. Однако она ограничится отдельными крупными игроками ипотечного рынка, которые могут опустить ставку по жилищным кредитам ниже 10%.

Основная часть банков перейдёт к снижению ставок через два-три месяца, полагают эксперты. Дело в том, что кредитные организации также подняли проценты и по вкладам, а соответственно, больше заплатили за привлечение средств.

Антон Покатович ожидает, что до конца лета ипотечные ставки могут снизиться до уровня 9,6—9,8%, а средняя ставка во втором полугодии может составить 9,5—9,7%.

Ориентир 8%

В конце февраля президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку принять меры по снижению ипотечной ставки по крайней мере до 8%.

В ЦБ считают снижение ипотечных ставок до 8% к 2024 году вполне реальным. Об этом ранее заявила Эльвира Набиуллина.

Примерно такой же сценарий заложен в национальный проект «Жильё и городская среда». Программа предполагает, что процент по жилищному кредиту уменьшится до 8,9% в 2019 году, затем до 8,5% в 2021-м и 7,9% в 2024-м.

Ирина Радченко считает, что достичь ставки в 8% по ипотеке возможно при снижении годовой инфляции до 3—4%.

«Мировая практика показывает, что минимальная разница между ключевой ставкой ЦБ и уровнем инфляции может доходить до 1—1,5%. При росте потребительских цен в пределах 4% ставка ЦБ вполне может опуститься до 6%, а проценты по ипотеке, с учётом маржи банков, — до 8%», — отметила в беседе с RT декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

Каникулы заёмщика

Помочь в выплате ипотечных кредитов могут и некоторые льготы. Так, 31 июля вступит в силу закон об «ипотечных каникулах» для граждан, оказавшихся в тяжёлой жизненной ситуации.

К таким случаям относится потеря работы, временная нетрудоспособность в течение двух месяцев, признание инвалидом первой или второй группы, а также снижение семейного дохода супругов более чем на 30%, сообщается в материалах Госдумы.

«Каникулы» дают заёмщику возможность приостановить выплаты по кредиту, либо уменьшить размер ежемесячного платежа. Перерыв может длиться не больше полугода, и правом на отсрочку можно воспользоваться только один раз для одного кредита. 

В ходе обсуждения будущего закона в банковском сообществе звучали опасения, что отсрочки в платежах могут привести к росту ставок по ипотеке. Впрочем, опрошенные RT эксперты полагают, что новая льгота никак не повлияет на стоимость жилищных кредитов.

«Закон об ипотечных каникулах выгоден не только заёмщикам, но и самим банкам. Если клиент допускает просрочку более двух месяцев, кредитные организации по требованию ЦБ вынуждены создавать дополнительные резервы. В случае ипотечных каникул банк лишь увеличит срок кредита и потом доберёт те средства, которые заёмщик не платил полгода. Никаких убытков для банка такой шаг не несёт, поэтому необходимости в повышении процентной ставки нет», — считает Ирина Радченко.

Анатолий Аксаков сообщил, что 18 июня Госдума планирует рассмотреть во втором чтении ещё один законопроект, призванный облегчить выплату ипотеки. Речь идёт о единовременной выплате в 450 тыс. рублей на погашение жилищного кредита семьям, у которых родился третий или последующий ребёнок.

«Сегодня средняя сумма ипотечного кредита в России составляет около 2 млн рублей. Таким образом 450 тыс. — это более 20% стоимости кредита, а если семья ещё использовала материнский капитал, то в сумме получится почти половина стоимости квартиры», — отметил Аксаков.

По его словам, законопроект может быть принят нижней палатой парламента уже до конца июня.