Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»

Проект вносится депутатами  Государственной Думы А.Г. Аксаковым, В.С. Плескачевским.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; № 16, ст. 1533; 2002, № 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 30, ст. 3081; № 35, ст. 3607; № 45, ст. 4377; 2005, № 1, ст. 15, 22, 40; № 50, ст. 5244; 2006, № 1, ст. 17№N 17, ст. 1782) следующие изменения:
 
1) абзац 2 пункта 3 статьи 19 изложить в следующей редакции:
«Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав не может быть приостановлена, а также в государственной регистрации прав не может быть отказано по предусмотренным настоящим абзацем основаниям, если на государственную регистрацию передан договор о приобретении квартиры или жилого дома (в том числе договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, иной подлежащий государственной регистрации договор), в соответствии с которым расчеты полностью или частично осуществлены за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом, либо если на государственную регистрацию передан договор об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательств по кредитному договору или договору займа, в соответствии с которым сумма кредита или займа уже получена заемщиком и при этом с заявлением о возврате документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,  обратился залогодатель по договору об ипотеке».
 
2) пункт 2 статьи 29 дополнить абзацами 2 и 3 следующего содержания:
«Государственная регистрация ипотеки не может быть приостановлена, а также в государственной регистрации ипотеки не может быть отказано по причине обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одной или всех сторон договора, если на государственную регистрацию передан договор о приобретении квартиры или жилого дома (в том числе договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, иной подлежащий государственной регистрации договор), в соответствии с которым расчеты полностью или частично осуществлены за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом.

Государственная регистрация ипотеки не может быть приостановлена, а также в государственной регистрации ипотеки не может быть отказано по причине обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, залогодателя по договору об ипотеке, если из представленного на государственную регистрацию договора об ипотеке следует, что залогодержателем (банком, иной кредитной организацией или другим юридическим лицом) к моменту подачи договора на государственную регистрацию произведено исполнение (предоставлены кредитные средства или средства целевого займа) в пользу должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству».

Президент Российской Федерации В.ПУТИН

Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»
 
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации в части, касающейся регулирования правоотношений, возникающих при залоге недвижимого имущества - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о регистрации») - обладает рядом особенностей, не позволяющих в полной мере реализовать возможности ипотечного жилищного кредитования.

В первую очередь речь идет о возможности осуществления расчетов по договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества жилого назначения в дату заключения указанных договоров, то есть до возникновения у заемщиков права собственности на приобретаемые квартиры, жилые дома, земельные участки и пр. (до государственной регистрации права собственности заемщиков на указанные объекты).

Предлагаемые изменения Закона о регистрации позволят улучшить условия ипотечного жилищного кредитования для граждан за счет упрощения процедуры выдачи кредитов, что, в свою очередь, повысит привлекательность ипотечного жилищного кредитования, а также повысит доступность жилищного кредитования для граждан.
Действие проекта будет распространяться на (1) кредитные организации, предоставляющие кредиты под залог жилых помещений, (2) участников ипотечной сделки, а также (3) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения по заявлению одной из сторон договора или обеих сторон, если в договоре купли-продажи имеется информация о том, что расчеты по договору осуществляются с использованием кредитных средств кредитной организации и кредитная организация не выразила письменного согласия на неосуществление государственной регистрации.

Закон о регистрации предусматривает, что если после подачи документов на государственную регистрацию договора одна из сторон указанного договора представит в регистрирующий орган заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, регистрирующий орган сначала должен приостановить государственную регистрацию, а затем, если до истечения срока приостановления не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации, отказать сторонам договора в его государственной регистрации (абзац 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации).

Положения приведенной статьи порождает почву для злоупотреблений со стороны продавца, получившего от заемщика денежные средства по договору купли-продажи до государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему. Недобросовестный продавец в данном случае может после получения денежных средств отказаться от продажи квартиры, направив в регистрирующий орган заявление о возврате документов.

Одновременно данное правило противоречит смыслу статьи 165 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой не допускается уклонение одной из сторон от государственной регистрации сделки после подписания договора (в соответствии с п. 3 данной статьи в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда).

Получается, что существующая на сегодняшний день редакция статьи 19 Закона о регистрации позволяет стороне, получившей денежные средства в качестве расчетов (продавец), а также стороне, получившей в банке кредитные средства (покупатель) отказаться от регистрации после подачи документов в регистрирующий орган, поставив, таким образом, под сомнение, возврат банку кредита.

Учитывая то, что на сегодняшний день существует высокая потребность осуществления расчетов по договору купли-продажи жилого помещения в день подписания указанного договора, представляется необходимым предусмотреть в Законе о регистрации норму, согласно которой не допускается приостановление государственной регистрации договора, а также отказ в государственной регистрации договора по заявлению одной или обеих сторон такого договора, если из договора следует, что приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств банка и расчеты по договору произведены до государственной регистрации договора.

Предлагаемые изменения позволят снять существующие правовые противоречия, которые в настоящее время сдерживают развитие ипотечного жилищного кредитования. Принятие законопроекта позволит снизить временные и материальные затраты, возникающие в системе ипотечного жилищного кредитования. Предполагается, что снижение издержек для заемщиков приведет к снижению стоимости привлекаемых кредитных